Funksjonell strandsone og byggegrense i 100-metersbeltet
3 Metode for fastsetting av retningslinjegrense for funksjonell strandsone
Nordlandskysten har tradisjonelt vært aktivt brukt til bosetting, fiske og landbruk. En kartlegging og definering av den funksjonelle strandsone tar ikke stilling til framtidig bruk og vern av strandsonen, men skal være et verktøy for bedre å kunne gjøre en slik avveining gjennom planer og enkeltvedtak. Grensen for den funksjonelle strandsonen er derfor retningsgivende. Denne grensen vil allikevel være et utgangspunkt for å fastsette en juridisk bindende byggegrense mot sjø i kommuneplanens arealdel, se kap 4. som beskriver hvordan grensen for den funksjonelle strandsone kan brukes til å fastsette en bindende byggegrense i arealplaner.
Denne metoden tar ikke mål av seg til å definere hva som kan kalles en funksjonell strandsone fullt ut, men vil heller definere det som ikke kan anses som «funksjonell» strandsone. Dette gjøres gjennom å fastsette en retningslinjegrense for strandsonen.
Retningslinjegrensen for funksjonell strandsone bør bare fastsettes i allerede utbygde områder og i områder som er aktuelle for utbygging, dvs. i byggeområder og i LNFR- områder som er åpnet for spredt bygging. Nordlandskommunene har lange kystlinjer og det vil bli uforholdsmessig mye arbeid hvis dette arbeidet skal gjøres over alt.
Prinsippene i denne veilederen kan allikevel benyttes som vurderingsgrunnlag ved dispensasjoner i områder der det ikke er åpnet for bygging og det dermed ikke er fastsatt en byggegrense mot sjø.
Veileder for 100-metersbeltet
Denne veilederen tar utgangspunkt i at retningslinjegrensen bare fastsettes i 100- metersbeltet, da denne sonen har en egen bestemmelse i Plan- og bygningsloven (§ 1-8). Vurderinger av ”strandsoneverdier”(viktige områder for friluftsliv, natur og allmenn ferdsel) som ligger ovenfor 100-metersbeltet bør gjøres gjennom fastsetting av arealkategoriene i kommuneplanens arealdel. Den enkelte kommune bør imidlertid vurdere om det er hensiktsmessig i noen områder å utvide grensen for den funksjonelle strandsonen i spesielle områder. Dette kan gjelde i områder der strandsonen opplagt går lenger opp enn 100 m. Det er ikke foreslått kriterier for dette i denne veilederen, men det er vist hvordan arealkategori og byggegrense kan benyttes.
Etterprøvbare kriterier
Retningslinjegrensen fastsettes etter mest mulig etterprøvbare kriterier. Kriteriene tar utgangspunkt i at i områder der strandsonen allerede er tatt i bruk til for eksempel veier, boliger eller næring, er strandsonen ikke lenger «funksjonell» for de strandsone-verdiene lovens bestemmelser er ment å ivareta. Funksjonell strandsone
kan derfor sies å starte nedenfor slike tiltak. I områder som ikke er tatt i bruk/tilrettelagt er det derimot enklere å være enig i at strandsoneverdier blir berørt ved nye tiltak. Her må det legges til grunn at «viktige områder for friluftsliv, natur og allmenn ferdsel» blir påvirket, og tiltakene som ønskes gjennomført her må konsekvensutredes deretter.
Følgende kriterier legges til grunn:
- Offentlige veier
- Private veier
- Eksisterende boligbebyggelse
- Eksisterende næringsbebyggelse
- Gårdsbruk
- Eksisterende hytte/fritidsbebyggelse
- Kaier/Brygger
- Høyde over havet
- Andre områder - den funksjonelle strandsone
Det er også omtalt hvordan følgende forhold vurderes:
- Eksisterende naustbebyggelse
- Fradelte tomter
- Nedre grense – stormflo
3.1 GIS-verktøy og presentasjon
Det er en forutsetning å bruke GIS verktøy i dette arbeidet. Grensen for den funksjonelle strandsone settes som en retningslinjegrense med SOSI kode: KpRetningslinjeGrense 1110 (byggegrensen kommer vi tilbake til i kap. 4). Det anbefales å bruke snappefunksjoner i så stor grad som mulig. Linjen digitaliseres ved å snappe mot de kriterie-linjer som beskrives under, dvs. eiendomsgrenser, veier, høydekurve 20 m, etc. Det anbefales at det først genereres en linje 100 meter fra sjø, dvs. fra normal høyvannstand i N5. Der ingen andre kriterier kommer til anvendelse, kan retningslinjegrensen snappes mot denne 100-meterslinjen dersom det ikke er faktorer som tilsier at funksjonell strandsone går utover 100-metersbeltet, slik at grensen må trekkes lenger unna strandsonen.
Det vil allikevel være behov for å utøve skjønn i noen områder. Det kan derfor anbefales at en arealplanlegger og en geodata-medarbeider gjør denne delen av arbeidet sammen.
Retningslinjegrensen for den funksjonelle strandsone (ofte kalt grensen for den funksjonelle strandsone eller bare den funksjonelle strandsone) kan presenteres som et temakart som følger kommuneplanens arealdel. Den kan også tas direkte inn i plankartet, men det kan være vanskelig å presentere forskjellen på retningslinjegrensen og byggegrensen på en god måte i et papirkart. I digitale innsynsløsninger blir dette lettere og her anbefales det et begge linjene gjøres tilgjengelig slik at de kan vises samtidig.
3.2 Vurderingskriterier for funksjonell strandsone langs sjø
3.2.1 Offentlige veier
Kriterium:
Den funksjonelle strandsonelinja defineres alltid til å gå i nedkant av offentlige veier der de ligger i 100-metersbeltet.
Tips:
Der det er naturlig følges eiendomsgrensen til veien ved at det snappes mot denne. Midtlinje vei eller lignende kan også brukes.
Eksempel på område der funksjonell strandsone er satt i nedkant av fylkesvei (gul linje). Rød linje er grensen for 100-metersbeltet fra sjø. Det legges til grunn at det ikke er generelle strandsoneverdier ovenfor veien.
3.2.2 Private veier
Kriterium:
Den funksjonelle strandsonelinja defineres som hovedregel å gå i nedkant av private bilveier der de ligger i 100-metersbeltet.
Unntak:
Hvis veien er stengt for allmenn ferdsel eller hvis det er andre forhold i området som er viktig for natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser.
Traktorveier, kjerreveier, etc. regnes vanligvis ikke som privat vei, men kan benyttes som grense det det er naturlig.
Tips:
Det snappes mot vei-linje, eventuelt at det digitaliseres en linje midt i veien ut fra ortofoto.
Eksempel på et LNFR-område åpnet for spredt bygging der funksjonell strandsone(gul linje) er satt midt i en privat vei og nedenfor en eksisterende fritidseiendom. Rød linje er grensen for 100-metersbeltet fra sjø. Der veien går ovenfor 100-metersbeltet forlater strandsonelinjen veien og følger 100-metersgrensen. Det tas ikke hensyn til vei ned til naust. Det legges ut fra dette til grunn at det ikke er generelle strandsoneverdier ovenfor veien da det er tillatt med allmenn ferdsel på veien.
3.2.3 Eksisterende boligbebyggelse
Kriterium:
Den funksjonelle strandsonelinje defineres som hovedregel å gå i nedkant av eksisterende boligbebyggelse der denne ligger i 100-metersbeltet.
Unntak:
Det kan gjøres unntak fra dette er hvis det er andre forhold i området som er viktig for natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser.
Tips:
Strandsonelinja trekkes mellom bebyggelsen i nedkant av det som er rimelig opparbeidet tomt på nedsiden av huset, evt. eiendomsgrense ved små tomter. Det kan tas hensyn til fortetting i områder der det er ledige tomter mellom to hus, men primært skal dette gjøres ved fastsetting av byggegrense. Det må også tas hensyn til korridorer som gir tilgang til strandsonen når slike vurderinger gjøres.
Eksempel på område der funksjonell strandsone er satt i nedkant av boligtomter (gul linje), men i overkant av dyrket mark. Rød linje er grensen for 100-metersbeltet fra sjø.
Eksempel der funksjonell strandsone er satt i nedkant av boligtomter.
Samme eksempel der byggegrensen i kommuneplan (grå linje) er satt slik at ledig tomt kan bebygges.
3.2.4 Eksisterende næringsbebyggelse
Kriterium:
Den funksjonelle strandsonen defineres alltid å gå i nedkant av eksisterende næringsbebyggelse der de ligger i 100-metersbeltet.
Tips:
Strandsonelinja trekkes mellom bebyggelsen i nedkant av det som er i bruk til næring på nedsiden av bebyggelsen, evt. ved eiendomsgrense.
Kommentar:
Næring er et vidt begrep og det må gjøres en skjønnsmessig vurdering av hva som er næring
Eksempel på område der funksjonell strandsone(gul linje) er satt i nedkant av to næringsområder og i nedkant av fylkesvei. Rød linje er grensen for 100-metersbeltet fra sjø.
3.2.5 Gårdsbruk
Kriterium:
Den funksjonelle strandsonen defineres alltid å gå i nedkant av eksisterende gardstun der de ligger i 100-metersbeltet.
Tips:
Strandsonelinja trekkes på nedsiden av det som er rimelig avgrensing av gardstunet. (Vær også oppmerksom på at det kan utformes egne bestemmelser om dette jfr. PBL
§ 11-11, pkt. 4)
Eksempel på område der funksjonell strandsone (gul linje) er satt i nedkant av gårdstun. Rød linje er grensen for 100-metersbeltet fra sjø.
3.2.6 Eksisterende hytte/fritidsbebyggelse
Kriterium:
Den funksjonelle strandsonen defineres vanligvis å gå i nedkant av eksisterende fritidsbebyggelse der de ligger i 100-metersbeltet.
Unntak:
Det kan gjøres unntak fra dette hvis det er andre forhold i området som er viktig for natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. I slike områder kan det være aktuelt å sette strandsonelinja i husveggen på nedsiden av bygningene, eller på oversiden av hytta slik at den som helhet defineres å ligge i strandsonen.
Tips:
Strandsonelinja trekkes mellom bebyggelsen i nedkant av det som er rimelig opparbeidet tomt på nedsiden av hytta, evt. eiendomsgrense ved små tomter.
3.2.7 Kaier / Brygger
Kriterium:
Den funksjonelle strandsonelinje defineres vanligvis å gå på nedsiden av større kaier og brygger (selv om det er uklart om disse brukes til næring eller er til allmenn bruk).
Unntak:
Det kan gjøres unntak fra dette hvis det er andre forhold i området som er viktig for natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser.
Eksempel på område der funksjonell strandsone (gul linje) er satt på nedsiden av en kai og deretter følger privat vei. Rød linje er grensen for 100-metersbeltet fra sjø.
3.2.8 Høyde over havet (hoh.)
Kriterium:
Områder som ligger på platåer høyere enn 20 moh. i 100-metersbeltet kan defineres til ikke å ligge i den funksjonelle strandsonen. En har da kommet så høyt at en ikke lenger kan si at en er i strandsonen.
Unntak:
Frittliggende koller i 100-metersbeltet unntas. Skråninger unntas.
Tips:
Grensen bør ikke settes der den deler et landskapselement. Eventuell silhuettvirkning av nye tiltak/bygg i slike områder vurderes ved fastsetting av byggegrense eller i byggesak.
Eksempel på område der funksjonell strandsone er satt 20 moh. (gul linje). Rød linje er grensen for 100-metersbeltet fra sjø.
3.2.9 Andre områder - den funksjonelle strandsone
Kriterium:
Der ingen av kriteriene over får virkning, må det legges en faglig begrunnet grense som definerer den funksjonelle strandsonelinjen. Den kan være identisk med grensen for 100-metersbeltet fra strandlinjen (målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann jfr. bestemmelsene i § 1-8), eller den kan ligge lenger fra strandlinjen enn 100 m.
Tips:
Her snappes det mot 100-metersgrensen mot sjø som bør være generert på forhånd. I tilfelle grensen for funksjonell strandsone ligger lenger fra strandsonen enn 100 m, må denne retningslinjegrensen genereres særskilt og uavhengig av grensen for 100- metersbeltet.
Eksempel på område der funksjonell strandsone (gul linje) følger 100-metersgrensen(rød linje) fra sjø. Husk at grensen for funksjonell strandsone også kan ligge lenger fra strandlinjen enn 100 m.
3.2.10 Eksisterende naustbegyggelse
Tradisjonelle naust ligger per definisjon i strandsonen og påvirker ikke fastsettingen av den funksjonelle strandsonen. Bygging av nye naust avklares gjennom bestemmelser om byggegrense for naust. Det samme kan gjelde flytebrygger.
3.2.11 Fradelte tomter
Fradelte, ikke bebygde, tomter påvirker ikke avgrensingen av den funksjonelle strandsonen. Eventuell bygging på disse tomtene avklares gjennom fastsetting av byggegrense, planbestemmelser og planretningslinjer.
3.2.12 Nedre grense, stormflo
Etter noen kriterier over vil grensen for funksjonell strandsone gå helt i sjøkanten. En tilsvarende byggegrense vil kunne gi problemer med stormflo. Risiko og sårbarhet
må for alle forhold vurderes i arealplaner ved fastsetting av bestemmelser, arealkategori og byggegrense. En kan allikevel, kanskje særlig i områder åpnet for spredt bygging, vurdere å bruke en nedre grense på kote 5 moh. for den funksjonelle strandsonen for å lette arbeidet med fastsetting av en forsvarlig byggegrense i forhold til stormflo/bølgepåvirkning.
3.2.13 Strandsone langs vassdrag
I henhold til PBL § 1-8. Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag, skal det også langs vassdrag «tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser.» Det skal derfor i områder langs vassdrag som har betydning for natur-, kulturmiljø- og friluftsinteresser i kommuneplanens arealdel etter
§ 11-11 nr. 5 fastsettes grense på inntil 100 meter der bestemte angitte tiltak mv. ikke skal være tillatt.
De samme kriteriene som er brukt i strandsonen mot sjø kan benyttes, bortsett fra høyde over havet (hoh.) som ikke er relevant. Det må ellers tas særlige hensyn til verna vassdrag, et vegetasjonsbelte langs vassdraget og fare for flom ved fastsetting av byggegrense.
Steigen kommune fastsatte ingen retningslinjegrense for bygging langs vassdrag, men brukte i stor grad de samme prinsippene som for fastsetting av funksjonell strandsone og byggegrense langs sjø, ved fastsetting av byggegrense langs de viktigste vassdragene. Med viktige vassdrag regnes vassdrag med anadrom laksefisk eller som ellers er definert som viktige frilufts- eller naturområder. De fleste viktige vassdrag i Steigen ligger i områder der det ikke er åpnet for bygging.
Eksempel på byggegrense (svart stiplet linje) fastsatt mot vassdrag direkte i LNFR-område åpnet for spredt bygging, uten først å fastsette en retningslinjegrense. Rød linje er 100 meter fra elva på vestsiden (Gul linje er funksjonell strandsone mot sjø)